Verhuurhypotheek
Aankoop verhuurde woning
Een woningverhuur hypotheek is een mooie oplossing voor particulieren die een tweede huis willen kopen om te verhuren of beleggers die hun vastgoed portefeuille willen uitbreiden. Het kan een interessant alternatief zijn voor mensen met hun spaargeld op een rekening die door de lage rentestand nauwelijks iets opbrengt. En met de verhuur maakt u ouders, kinderen of derden ook nog eens heel blij.
Als je een huis wilt kopen om te verhuren, moet je daarvoor een ander soort hypotheek afsluiten dan wanneer je een huis koopt om zelf in te wonen. Het is ook goed om te beseffen dat een verhuurhypotheek andere hypotheekrentes heeft dan een ‘gewone’ hypotheek. Daarnaast valt de hypotheek in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen) in plaats van in box 1. Dit betekent dat je over het saldo van de waarde van de woning en de hypotheekschuld vermogensbelasting verschuldigd bent.
Kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en investeerders, betalen 8% overdrachtsbelasting sinds 1 jan 2021.
Vrijblijvend adviesgesprek?
Woning verhuren, waar op letten?
Denkt u er aan om een woning te kopen voor de verhuur en wilt u daarvoor een hypotheek afsluiten? Houd er rekening mee dat dit ook risico’s met zich mee brengt:
De waarde van de woning kan stijgen, maar ook dalen.
De huurinkomsten kunnen tegenvallen.
De onderhoudskosten aan de woning kunnen hoger uitvallen dan begroot.
In Nederland geldt het recht op huurbescherming, waardoor u als verhuurder niet zomaar de huur mag opzeggen.
De inkomsten uit de verhuur vallen meestal in Box 3, maar in sommige gevallen in Box 1. Dat heeft gevolgen voor uw inkomstenbelasting.
Hoeveel van de woningwaarde mag je lenen?
Als je een huis koopt om zélf in te wonen, dan mag je in principe 100% van de marktwaarde lenen. Bij een verhuurhypotheek is dit niet het geval en is het uitgangspunt de marktwaarde in verhuurde staat en niet de ‘reguliere marktwaarde”. De maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde in verhuurde staat varieert per geldverstrekker van 70% tot 90%. Dit betekend dat je altijd zelf geld moet bijleggen.
Kenmerken verhuurhypotheek
- Uitgangspunt marktwaarde verhuurde staat.
- Verhuur voor permanente bewoning (niet voor vakantieverblijf of Airbnb) .
- Maximale financiering varieert per geldverstrekker tussen de 70-90% van de verhuurde waarde.
- Aflossingsvormen: lineair, annuïteit, aflossingsvrij (box3).
- Aflossingsvrij max. 50% van de marktwaarde (verhuurde staat).
- Verbouwing- / Verduurzaming bouwdepot kan worden meegenomen.
- Rente opslag o.b.v. risico klasse (marktwaarde/ schuld verhouding).
- Huurinkomsten worden gedeeltelijk meegenomen.
- Indien je 5 verhuurde panden in bezit hebt professionele vastgoedbelegger
- Fiscaal belast in box 3.
Bent u consument of een zakelijke investeerder in vastgoed?
Het is van groot belang of u gaat beleggen in vastgoed als consument of dat u als professional een woning gaat kopen om vervolgens te verhuren. Een professionele vastgoedbelegger wordt minder goed beschermd. Een consument valt namelijk onder het toezicht van de AFM en dat is niet het geval voor de professional. Wanneer u als een consument een verhuurhypotheek afsluit, wordt vergelijkbaar met een reguliere hypotheek uw inkomen getoetst. Hierbij wordt ook onder voorwaarden gekeken naar de huuropbrengsten of het toekomstige inkomen uit de verhuur van de woning. Bij een zakelijke verhuurhypotheek wordt er met name beoordeeld op onderpand waarde en hoe de huurstroom er uitziet.
Overwaarde eigen woning gebruiken voor verhuurhypotheek
Heb je een eigen woning en is er sprake van overwaarde? Dan loont het zich meestal om ook de eigen woning in te zetten als zekerheid/onderpand voor het verkrijgen van de hypotheek. Het kan namelijk zijn dat de hypotheekverstrekker een risico-opslag hanteert op de hypotheekrente. Een verhuurde woning (gedwongen) verkopen is vaak niet zo gemakkelijk. Via een gerechtelijke procedure moet immers eerst afscheid worden genomen van de verhuurder, die mogelijk huurbescherming geniet. Dat maakt een verhuurde woning voor een bank of hypotheekverstrekker minder courant.
Fiscale aandachtspunten verhuurhypotheek
Sluit jij een hypotheek af voor een standaard woning? Dan krijg je over die hypotheek in de regel hypotheekrenteaftrek ( box 1). De rente van de hypotheek voor een tweede woning, een vakantiewoning of een verhuurde woning is niet aftrekbaar. Het maakt niet uit of je je eigen woning als onderpand gebruikt voor de hypotheek. Het gaat namelijk niet om het onderpand (ook wel de zekerheid), het gaat om het doel. Belastingtechnisch heb je dus te maken met andere regels wanneer je woning aankoopt voor de verhuur.
Normaliter speelt de fiscaliteit rondom de verhuurde woning en de daarop rustende hypotheek zich af in box 3. Maar onder omstandigheden wordt de huur- en verkoop opbrengst belast in box 1.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je als woning koopt voor verhuur
Het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting gaat vanaf 1 januari 2023 omhoog van 8% naar 10,4%. Dit geldt voor woningen die niet voor eigen bewoning wordt aangekocht, maar voor commerciële doeleinden.
Advies voor jouw persoonlijke situatie!
Wil je een persoonlijk advies?
De adviseur van Home Financials geeft je graag antwoord op al jouw vragen en adviseert over een hypotheek die bij je past.